家づくりに欠かせない
土地のこと
わからないことばかり。
1から詳しく紹介します。
前回、土地を住宅メーカーで購入
分譲地等購入申し込みについて紹介しました。
ハウスメーカーの持つ分譲地を購入
どのような流れで、契約が進むのかを引き続き紹介します。
家づくりに役立てて頂ければと思います。
目次
土地契約に必要、重要事項説明
重要事項説明を受ける必要があります。
作成された書類をもとに、土地に関する説明を受ける打ち合わせ。
厚い書類の、土地に関する説明
宅地建物取引業法第35条に記載
“宅地建物取引業者の義務”として「宅地建物取引士によって書面を交付して説明」しなければならない一定の事項が掲げられている。
そのためこの重要事項説明がこの義務に対応される。
ショールームで実施
分譲地等申し込みを行って1週間後
土地重要事項説明は、ショールームで受けます。
- 当社の事務所(本社・支店・営業所等)
- 当社の店・展示場・現地案内所等(仮設テント等を除く)で専任の宅建取引士を置くべき場所
- 買主が申し込みを自宅または勤務場所で行いたい旨を申し出た場合の買主の自宅若しくは勤務場所
上記での実施が必要
日程は、前回の打ち合わせで調整
夫は県外に居て、ZOOMのオンラインで参加。
宅地建物取引士が説明
内容は、分譲地を知り
納得して購入するための土地の説明内容です。
宅地建物取引士が、免許(登録番号)カードを提示
その後、書類をもとに説明を受けます。
重要事項説明の内容で、土地を知る!
購入する土地の内容を十分知るための、説明
また、契約の条件を知るための重要事項説明です。
物件(土地)の表示
- 団地名
- 区画番号
- 所在
- 地番
- 登記上地名(引き渡し時)
- 登記上地積
- 実測面積
- 権利の種類
- 持分
- 実測精算時の有無
上記内容の確認を行います。
団地名は、積水ハウスの分譲地
商品名の"コモンステージ”が含まれます。
ちなみに、同じエリアに追加の積水ハウスの次の分譲地が誕生時はコモンステージ(地名)Ⅱと番号がつく予定とのこと。
区画番号は、分譲地が区分けされた場所の番号
例えば、4つある場合
1.2.3.4の番号があります。
所在は、住所
地番は、現在の住所
分譲地は地番区域では分譲地1つで番号が記されています。
なので、書類には“43番の一部”などと明記。
登記上地名は、宅地なので宅地と記載されています。
登記上地積・実測面積は今の時点での大きさ。
分譲地が整地造成中の場合は、引き渡し前に再度計測。
そのことに関する実測精算の有無も掲載されています。
上記実測面積は売買予定面積です。売主は、売買契約締結後引き渡しまでに確定測量を行います。売買契約書に記載の面積については、売主が引き渡しまでに行う境界確定測量に基づく面積との間に差異が生じた場合であっても精算しません。
どういうことかというと、整地されたあとに土地が少し大きくなったり小さくなった場合
今の土地代のままで、契約をしますという意味です。
また、備考に"売買物件は分筆前のため、1筆の土地の一部となっていますが、引き渡しまでに分筆を完了します。”と書かれています。
登記記録と所有権
購入しようとする土地の、所有権についての書類の説明もあります。
これまでの登記をもとに、どのような土地なのか提示
もとは誰は所有していたのか
いつハウスメーカーが土地を購入し、誰のものか?など土地の抵当権等を追って見れます。
都市計画法・建築基準法に基づく制限の概要
添付書類をもとに、制限の説明があります。
一般的な家では、制限にかからないのですが・・・
家の高さの制限(福岡は、空港が市街地近くにあるために航空法での高さ制限など)
中でも、重要なのが建ぺい率
そして容積率
家を建てるときに、どれくらいの大きさの家が建てられるかの大事な制限です。
例えば、指定建ぺい率が60%
土地に対して、60%の面積の家を建てることができるという意味。
なので、２００m2の土地の場合、１２０m2の1階の家を建てられます。
次に、容積率
指定容積率が、150%
延べ床面積を敷地面積で割った割合
なので、150%ということは3階建てまで建設もできますね!
指定の区域に該当するのかの確認
市のホームページに全て記載がある内容です。
購入しようとする土地の、状況は必ずチェックをしましょう。
とくに、山手や海に近い場所などは重要です。
- 造成宅地防災区域
- 土砂災害警戒区域
- 津波災害警戒区域
- ハザードマップ
私道の負担の確認も重要です。
もし私道の負担があれば、道路の補修を自費で行わなければいけない場所もあります。
土地の購入では、ここも必ず見ておくポイントと言われました!
整備状況
水道・電気・ガス等についての説明もあります。
飲水はほとんどは、公営水道だとは思います。
前面道路配管が、有るのか無いのかや整備予定も教えてもらえて分譲地は直ちに利用可能となっていることが多いです。
敷地内配管も有になっていました。
電気の種類：九州電力で、直ちに使用可能
ガス：都市ガス(プロパンガスなどもありますね!)
前面道路配管有と記載、施設内配管は無となっていました。
この地域、施設内配管は無料で実施してくれるために必要時には無料で配管をしてもらえるそう。
汚水：公共下水、雑排水：公共下水、雨水：側溝
水道分担金の料金が備考で提示されていました。
税込約30万円
※これは、契約の家の代金に含まれます。
ほか、液状化に関する事項の説明も受けました。
取引条件の説明
売買契約の取引条件の説明も受けます。
この契約を破棄する場合の条件なども含む。
売買代金
売買代金についての説明もあります。
- 手付金(目安100,000円)
- 収入印紙(目安10,000円)
- 固定資産税・都市計画税
- 登記費用(目安350,000円)
契約に必要な支払いのことの紹介など
契約解除に関する事項
契約を解除する場合の、条件
違約金についての条件の説明があります。
- 積水ハウスの場合、契約解除をハウスメーカー側からする場合は手付金10万円の倍相当の違約金の支払い
- 買主が行う場合は、手付金を放棄
まちなみガイドライン
分譲地にある“まちなみガイドライン”の説明も受けます。
分譲地の取り決めと、家の建設にあたり必要な条件です。
自然と調和するまちなみづくりのために、植樹の本数や大きさが決まっています。
緑化率が分譲地に対して●●%などと決められているところもありますね!
建物の色も奇抜にしない色の制限もあります。
黒系の色の外壁がダメな分譲地も!
道路に面するフェンスやブロック塀は素地ブロックを使用しない！
景観のため
他、夜間の防犯対策としてライトを最低2つ設置などのガイドラインがあります。
分譲地の場合、ハウスメーカーが積極的に資材の提案やプランの提案をしてくれるので安心。
重要事項説明書に同意し理解して、サイン
このような説明を聞いて、納得同意
土地売買契約書にサインをします。
ここには、支払い計画の記載なども含まれます。
納得した土地を、重要事項説明を受けてから購入
まとめ
- 分譲地等購入申し込みを行ったら、そのあとは重要事項説明書に基づき宅地建物取引士から説明を受ける必要がある
- 重要事項説明を受けて、土地について納得してから土地の購入を行う
- 家づくりに大切になる、建ぺい率や容積栗率を理解をして叶えたい家づくりができるかを最終確認する
- 取引条件を、金銭面も含めて再確認
土地は、家づくりにおいてとても大切な要素です。
納得のできる内容であるのか、重要事項説明を聞いてから契約を行いましょう。
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【家づくりを1から紹介】分譲地等購入申し込み|土地を住宅メーカーで契約
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